仲介手数料無料のしくみと罠

仲介手数料無料の代償は、実は高くつくかもしれない…

1.不動産を買おうかな…と考えたら


・まずはインターネットサイトで物件検索

不動産を買おうかな…と考えたとき、まず皆さんはスマホやPCで、不動産サイトを閲覧すると思います。「多摩区 一戸建て」とか入力すると、SUUMOやat home、HOME’Sなどのポータルサイトが続々と出てきて、そこから物件の検索に入っていくわけです。

ある程度いいなと思う物件にたどり着くのに、そう時間はかからないと思います。外観写真や内装、間取り図面、そして価格やローンシミュレーションまで、細かく情報が掲載されていますからね。

 

・実物の不動産を見てみたい

さて気になる物件がピックアップできたら、次は実物を見に行きたいとなります。サイトに住所が細かく記載されていれば、とりあえず自分たちで現地確認まではできます。できれば不動産会社に問い合わせしないで、その物件の現地にはたどり着きたいですよね。物件の場所だけでも先に見られれば、第一ステップは完了ですから。

しかし多くの物件は、途中までしか住所が記載されていないから、具体的な場所までは分からないことが多いです。そこで初めて不動産会社にアプローチする必要が出てきます。サイトに記載されている電話番号や資料請求フォームから問い合わせをします。

 

・不動産会社に問い合わせしてみる

その物件を取り扱っている(売主と買主との仲介を業として行っている)不動産会社の担当者は、そういうお客様からの反響を待っています。そしてそのお客様をご指定の物件にご案内し、その物件の特長などを説明しながら、お客様のニーズをも把握します。場合によっては別の物件が適している場合もありますので、そこはファイナンシャルプランニングをしていきながら、選別をしていきます。

でもいきなりその取扱業者に電話して、強引な営業されたら嫌だな…と思う方も多く、問合せをする前に、その取扱業者のホームページを閲覧します。担当者が記載されているときは、スタッフ紹介のページでその担当者をチェックします。

 

2.物件が見つかったら


・物件価格の他に諸費用?

さて、いざ物件を購入する際、実は不動産売買価格の他に、諸費用というものがかかります。概ね物件価格の7~8%くらいだと思って下さい。諸費用の内訳は、①仲介手数料②登記費用③銀行保証料等④固定資産税精算金等ですが、①の仲介手数料が最も多くを占めています。具体的には、「物件価格×3%+6万円+消費税」です。4,000万円の物件でしたら136万円になります。結構大きな金額ですよね。

 

・仲介業務の重要性

仲介手数料が、物件を案内するだけの行為に対するフィーならば高すぎますが、金融機関のアテンドからファイナンシャルプランニング重要事項説明書契約書のチェック・作成など、買主が売主側に対して不利にならないよう用心棒の如く支え、物件購入後も買主代行で様々な窓口となってサポートし続けるので、そう考えると専属の不動産パートナーを得た訳ですから、決して高い報酬ではないのです。

 

3.不動産エージェント(仲介会社)の選別


・仲介手数料無料の業者って?

はなぜ、仲介手数料無料を掲げている不動産業者が存在するのでしょうか?

その業者は、従業員は自分一人、事務所はワンルームマンションの1室、現地販売と最低限のインターネット広告で営業をしている、聞いたことのない名称の不動産業者だったりしませんか?

住宅購入を検討しているお客様にとってみれば、購入時諸費用が少なくなればそれはありがたいものです。そんな購入者心理に付け入り、偽りの親切心で近寄ってくる、通称「ゼロ業者」。さて彼らはなぜ仲介手数料を無料にするのでしょう…?

 

・仲介手数料無料のカラクリ

通常建売会社などの住宅事業会社(売主)は、概ね自社では販売活動をせずに、地元の不動産業者などに販売を委託します。受託した販売会社は、広告宣伝費をかけてその物件を告知し、多くの人に知ってもらうよう努力します。当然同業者にも知られるわけですから、前述のゼロ業者も知ることになります。

ゼロ業者は広告宣伝費を使いません。正規の販売会社が告知している物件や検討客に色々な手段で近づくのです。そして彼らはその検討客に囁きます。「ウチから買えば仲介手数料はかからないですよ」と。彼らは買主から手数料をもらわない代わりに、売主から手数料をもらうのです。つまり買主が本来支払う仲介手数料を売主からもらっているということになります。

 

・タダほど高いものは無い

一見とってもお得に見えますね…。本来自分が支払うべき仲介手数料を、売主が支払ってくれるなんて。しかし「タダほど高いものは無い」という現象が、実際に起きてしまう可能性があるのです。

不動産の取引には、売主と買主で利害が反する箇所があります。売主はできるだけ高く、四の五の条件を付けずに、とっとと売り切ってしまいたい心理が働き、逆に買主は、できるだけ安く、間違いの無い正当な物件を買って、将来に不安を残したくないという心理が働きます。

 

・ゼロ業者の実態

さて、買主から仲介手数料をもらわないゼロ業者は、売主と買主、どちらに味方するでしょう?つまりどちらに有利な契約書を作成するでしょうか?どちらに有利な重要事項説明を行うでしょうか?買主の保護は行うでしょうか?ファイナンシャルプランニングは行ってくれるでしょうか?しかもそのゼロ業者は、1年後にはもう存在が無くなっているかもしれません。その契約が終われば、もうそこに用はないのです…

悪質な勧誘電話などを受けられた際には、日時・勧誘してきた事業者の会社名及び担当者名・具体的なやり取り等をメモして、免許行政庁にお知らせ下さい。(お上がその業者を罰してくれます)

http://www.ktr.mlit.go.jp/kensan/kensan00000030.html

 

4.不動産取引は慎重に


・悪徳業者はたくさん存在します

二重契約にて不正融資を引き出して投資用シェアハウスを買わせる業者、子会社にカラの賃貸住戸にサブリースさせて家賃保証を謳い1棟アパートを買わせ、2年後にサブリース解除する業者、偽のレントロールを作成して高利回りを演出しワンタッチ転売をして中抜きする業者など…、この業界には一般にあまり知られていない悪徳業者が実はたくさん存在します。シェアハウス投資の件はニュースで取り上げられたので、ある程度知れ渡りましたが、不動産取引で泣き寝入りしている一般の方々はたくさんいるのです。

https://gendai.ismedia.jp/articles/-/55610

 

・信頼できる安心のパートナー選び

現在は、インターネットで様々な情報が簡単に入手できる時代です。同時に、正確な情報を見つけ出す力が個々に必要になってきています。住宅を購入するという一大イベントに、大きな失敗は許されません。でも専門知識と経験・多彩な人脈を有するパートナーさえ側にいてくれれば、間違いの無い安全な取引ができるのです。

不動産を買う時に、1円でも安くという考えは危険です。どうかご承知おき下さい。

 

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・不義理は語り継がれます

結婚の予定が決まり、これを機に賃貸アパートを探そうと思い始めた女性のTさんは、旧知の不動産業者Hさんに相談したところ、低金利下のメリットから賃貸よりも購入を勧められました。

毎週末Hさんの車で廻る住まい探しは、婚約者とのデートも兼ねてワクワクな日々。多くの物件を見るうちに、気持ちは新築一戸建てへと固まり、そしてついに理想の新築一戸建に出会いました。

不動産業者Hさんは、Tさんの幸せを心から願いながら、渋る婚約者の両親説得トークを一緒になって考え、若い二人の収入合算による住宅ローンをアテンドし、慎重を期すためすぐに購入手続には進まず、同仕様物件の内装確認のため遠方まで二人を連れて行き、間違いのない住まい選びに導いたのです。

さあいよいよ新居の購入申込みです。準備は全て整いました。

ところが…どうもふたりの様子がおかしいのです。申込手続に進もうとしません。どうやらゼロ業者に出会ってしまったようなのです。その後しばらくしてTさんからLINEが来ました。「あの物件、別の業者さん経由で申込を完了しました」と。

その後はHさん、全くTさんと連絡が取れていません。Hさんの気持ちをよそに、おふたりは既にご新居での生活を始めているようです。Tさんは、Hさんとの交流を完全に断ち切ってしまいました。Hさんとは旧知の仲であったにも拘らず、Tさんは「仲介手数料を支払わなくて済む」という目先の果実を掴むことを、優先させたのです。

このお話は、今も実名付きで語り継がれています。しかし不動産業者のHさんは、新婚のお二人が不利な売買契約をさせられていなければいいのですが、と心配されていました。私はこの事例、「損と得とあらば、損の道を行くこと」の典型例だと思いますが、皆様はどうお感じになるでしょうか?

 

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